房地产行业“重特事项”的会计核算与税务处理

2015年08月28-29日    武汉•    杨老师 主讲
本内训课程主要讲解房地产开发行业的一些“重特事项”的会计与税务处理。在进行税收政策解读的同时，重点突出对这些“重点、特殊”业务的会计核算的讲解。教学中将通过大量的案例分析进行实战式教学演练。
【主讲专家】杨老师，我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与全国税收大要案稽查工作，有着丰富的稽查工作经验。授课特点：准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。

【培训时间】2015年08月27号全天报到，28-29号（周五、六）9：00-17:00培训。

【培训地点】武汉• 


【培训费用】单次课程培训费2300元/人

【课程大纲】
 第一部分：营改增政策应对以及前景预测
一、营改增背景分析以及时间安排         二、房地产企业可能涉及到增值税税率或征收率？ 
三、营改增对房地产业售价及净利润有何影响？     四、房地产企业哪些发票可以抵扣？
五、混业经营需要注意什么问题                   六、甲供材业务在营改增面前的优劣分析
七、纳税义务发生时间的差异分析                 八、招拍挂拿地营改增之后的风险分析
九、“拆一还一”以及“红线外”的支出是否有进项可以抵扣？
十、“甲供材”营改增之后对房地产企业是忧是喜？  
十一、营改增之后房地产企业“存货”是否抵扣？
 第二部分：房地产行业重特事项的会计核算与税务处理
一、以承诺建设“公共设施”、“生态、环保、绿化”项目等方式取得土地使用权，所发生的项目外建设支出应如何进行会计核算，税收上应如何处理
（一）项目外建设支出应如何进行会计核算（二）计算企业所得税、土地增值税时是否允许扣除、应如何扣除
（三）外建项目本身是否需要缴纳各种税收
二、房地产企业取得的政府“土地返还款”应如何进行会计与税务处理
（一）取得政府给与的“土地返还款”的会计核算     （二）取得政府给与的“土地返还款”的税务处理
三、购买在建项目进行开发、销售的会计与税务处理
（一）购买在建项目的会计核算     （二）购买在建项目支出在计算企业所得税、土地增值税时如何扣除
四、甲供材、甲控材、“超低价出包”业务会计成本与税务处理
（一）不同运作模式下甲供材的会计核算方法及税收法律地位的合法性、不确定性的分析：
（二）甲供材对开发成本隐含的巨大影响（正常影响、非正常影响）
（三）“甲控材”控什么，与“甲供材”的本质区别是什么，如何以“甲控”取代“甲供”，即回避税收风险，又能够实现财务成果最大化                 （四）以“超低价出包”方式进行经营的合法性、与现实性。
五、“拆迁补偿”业务的会计核算与税务处理
（一）如何划分“拆迁补偿费”与“土地使用权转让支出 （二）支付拆迁补偿费应以什么为合法有效凭据
（三）支付拆迁补偿费时应考虑哪些注意事项           （四）返迁房的会计核算与税务处理：  
1、用商品房做返迁房的会计核算与税务处理
2、用非商品房做返迁房（返迁房属于集体土地或者划拨地）的会计核算与税务处理：
六、不同合作模式下房地产开发的会计核算及税务处理
（一）合作开发行为的认定     
（二）“同行合作”模式下房地产开发的会计核算及税务处理：1、共同开发；   2、挂靠开发
（三）“非同行合作” 房地产开发的会计核算及税务处理：1、以物易物：2、合营建房、3、项目合作
七、以“委托代建”模式开发房地产相关的会计与税务处理
（一）确认“委托代建”行为应具备哪些基本条件  （二）委托代建行为适用哪些开发产品
（三）委托代建项目的交房验收与会计核算        （四）采取“委托代建”方式可以合理回避哪些税收
八、以合并、分立、兼并、投资、股权转移形式实现土地使用权、房屋产权转移，营业税、土地增值税、契税、印花税有哪些税收优惠
（一）企业以合并、兼并、分立形式转移土地使用权、房屋产权的税务处理
（二）以投资、股权转让形式转移土地使用权、房屋产权的税务处理
九、BT模式在房地产开发业务中的合理运用
（一）BT模式的概念  （二）采取BT模式，项目公司应如何进行会计核算（三）关于BT模式的税收规定
（四）BT模式的特点及对房地产开发企业税收的影响    （五）BT模式可渗透的空间
十、房地产企业未按正常程序经营发生的相关业务应如何处置
（一）未取得土地使用权之前转让、抵押、置换土地应如何计算缴纳各项税款
（二）房地产开发企业在销售过程中收取定金，以及取得预售许可证之前，以各种名目收取诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，退房违约金，会计上应如何处置，税收上应如何处理                         （三）“错期开发”应如何让计算缴纳土地使用税
十一、房地产企业在不同模式下，处置无产权建筑设施（包括公共配套设施、人防工程等）对营业税、契税、企业所得税、土地增值税、印花税会产生哪些影响？
十二、融资性“售后回购、售后回租”，“低价出售、免费回租”，“产权式酒店销售、回租”业务的会计核算与税务处理
（一）融资性“售后回购、售后回租”业务应如何进行会计核算与税务处理
（二）房地产企业采取“低价出售、免费返租”方式销售不动产应如何进行会计与税务处理，如果将租回房屋再次转租，应如何进行会计与税务处理。购房人涉及哪些税收。
（三）销售产权式酒店业务，房地产企业应如何进行会计核算，需要缴纳那些税收，进行酒店经营应如何进行会计核算，应如何计算应缴纳税款。产权人应如何进行会计核算，应如何计算应缴纳税款
十三、跨地区经营的企业所得税处理
（一）跨地区经营就地预缴企业所得税应具备的条件      （二）就地预缴企业所得税税款的分摊计算
十四、项目公司注销前的土地增值税和企业所得税的处理
（一）注销前，项目清算缴纳的土地增值税应怎样在各个年度间进行分配
（二）因注销前未缴纳土地增值税造成多交的企业所得税应如何进行调整
十五、旧城拆迁改造和政策性搬迁的会计核算和税务处理。
（一）旧城拆迁改造和政策性搬迁的会计核算  （二）旧城拆迁改造和政策性搬迁的税务处理

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