《房地产企业项目产品设计（结构、地库）无效成本 的优化与关键控制要点管控措施及案例分析》

《房地产企业项目产品设计（结构、地库）无效成本

的优化与关键控制要点管控措施及案例分析》

课程背景

  无效成本的概念是针对有效成本而言，它们最大的区别是有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿，而无效成本则完全无法获得补偿。无效成本投入收益为零，对总成本的控制影响重大，因此，节省下的无效成本就是利润。

　控制无效成本是降低房地产开发项目总成本最直接、最有效的方法。将无效成本概念从总成本概念中剥离出来，单独提出有助于培养和提高房地产企业各部门的成本意识，而以数据语言展现建造成本浪费情况也能够提高各部门对成本浪费的警惕性。

   本次课程以产品设计“无效成本”为主轴，阐述设计无效成本产生的原因、分布的状况、房产公司及设计院对此不同的态度、并提出了控制方法与优化思路；

   通过案例解析我们因设计问题而增加的成本到底有多惊人。正确的认识设计与设计问题，设计无效成本控制与优化原理，设计控制原则合理的标准、合理的成本、方式；常规管控、重点管控、设计优化相结合；方法决策前置、过程控制、关健节点优化。

课程收益

　　1、认清结构设计及其无效成本真面目

　　2、结构设计无效成本的重点管控办法

　　3、控制结构无效成本的关键要点

　　4、前期地勘报告优化控制要点

　　5、基础选型方案控制要点

　　6、利用规范和软件控制结构无效成本的要点

　　7、利用施工措施控制结构无效成本的要点

　　8、地下车库结构无效成本的控制

　　9、结构设计统一技术措施的要点及重点 

课程对象

　　1、中高层管理人员（董事长、总裁、总经理、副总经理、总工程师、部门经理）

　　2、技术管理人员（设计总监、设计经理、总建筑师、工程总监、结构工程师）

　　3、成本管理人员（成本总监、造价部、合同部） 

　　4、设计院的技术及管理人员（总经理、总工程师、结构技术骨干）

课程大纲 

一、成本的定义、分类及管控原则

　　1、成本分类

　　①结构性成本

　　②敏感性成本

　　③功能性成本

　　2、结构无效成本的定义

　　3、判断结构无效成本的依据

　　①合理的计算结果

　　②国家标指及地方标准

　　③参照相似的项目或周围类似的项目指标

　　4、成本的效率

　　5、结构成本的细分

　　①无效成本：直接无效成本、间接无效成本

　　②有效成本：超高成本、超低成本、合理成本

　　6、管控原则 

　　①保障合理品质      ②重视成本效率

二、无效成本发生与分布

　　1、基坑

　　①地勘报告中地层参数的选取

　　②基坑支护类型的选取

　　2、基础

　　①地勘报告参数选取

　　②地基承载力、水位、基础建议类型

　　③不同类型的基础选型

　　④同种类型基础尺寸大小的选型

　　3、地下室

　　①楼盖形式的选取

　　②结构计算参数的选择

　　4、主体结构

　　①结构的布置、结构计算软件参数、施工图配筋原则

　　②特性：外围因素多，要求的技术性强

　　③解决：逐步进行精细化操作、多做对比分析 

三、认清结构设计及其无效成本的真面目

　　1、开发商如何看待结构设计

　　①被动投入

　　②关注度低

　　③成本巨大

　　④复杂多变

　　2、目前对结构设计中存在的3个疑问

　　3、结构设计是一个系统化、精细化的过程

　　4、结构成本到底有多大

　　5、结构设计中无效成本的重点管控办法

　　①限额设计

　　②设计方案优化

　　③提高专业能力

　　④加施工图事前审查，做好图纸会审工作，减少变更

　　⑤优势资源利用 

四、目前控制结构成本的现状及企业的忧虑及解决的方案

　　1、目前的现状及企业的忧虑

　　①成本控制及结构优化会不会带来安全上的问题

　　②成本控制及结构优化会不会担误工期

　　2、解决方案

　　①方案阶段（地勘、基础、层高、楼盖、地下室优化）

　　②初步设计及扩出阶段（荷载、地库外墙、地下坑抗浮）

　　③施工图阶段（复合配筋） 

五、控制结构无效成本关键点

　　1、基础结构无效成本的控制

　　①地勘报告存在的问题及应对方案

　　②对地勘存在问题的应对方案

　　③基础存在的问题及应对方案

　　案例：XX项目地勘报告失误造成基础无效成本的增加

　　案例：XX项目两个相邻项目不同的地勘报告带来不同的基础成本

　　案例：XX项目不进行基础选型带来无效成本的增加

　　案例：XX项目不同桩型不同的基础成本

　　2、必须关注三个数据

　　①抗浮水位

　　②最高水位

　　③岩、土层承载力

　　案例：XX项目设计院筏板设计失误初探

　　案例：XX项目不同抗浮水位经济性分析

　　案例：XX项目不同的地基承载力的经济性分

　　案例：XX项目微风化岩上的基础设计

　　3、基础设计中存在的问题

　　4、基础设计存在5大问题及6大应对方案

　　①不做基础选型

　　②地勘资料不详细，包括水位不准确，地基承载力过低，各层土资料不完善

　　③设计人员对基础的设计规范及软件理解存在偏差

　　④设计人员施工图设计过于粗糙

　　⑤设计人员不考虑施工措施，开工才发现问题

　　5、什么因素影响了地勘报告

　　①地勘报告存在的问题

　　②地下水位不准确

　　③建议采用基础不清晰

　　④土层厚度保守、不准确 ⑤土层承载力保守

　　6、如何量化判断基础选型是否经济？

　　①成本上：单位承载力成本

　　②设计上：基础利用率、不同结构楼层重量估算值

　　③规范上：后注浆、桩身的配筋率、微风岩上基础计算规范、桩与土的共同作用 

六、地下车库结构无效成本的控制

　　1、地库建筑方案与结构设计部分的关联

　　2、地库楼盖分析

　　案例：XX项目地下室楼盖的经济性分析

　　XX项目地下室综合成本的分析

　　3、地下室合建还分建更经济？

　　4、与建筑竖向分析相关的成本因素有哪些及应对

　　5、与建筑层高分析相关的成本因素有哪些及应对

　　6、与柱网相关的成本因素有哪些及应对

　　7、与人防相关的成本因素有哪些及应对

　　8、非机动车库方案对比

　　9、叠拼多层电梯与楼梯分析对比

　　10、设备用房分析对比

　　11、地下室平面对比 

　　12、优化成本平面对比

七、上部结构无效成本的控制

　　1、结构选型的重要性

　　2、结构规则性

　　①平面不规则

　　②竖向平规则

　　③超限结构

　　3、如何进行结构选型

　　4、结构选型有没有经验？

　　5、计算软件控制结构无效成本上的应用

　　6、结构概念在控制结构无效成本上的应用

　　7、设计规范及规程在控制结构无效成本上的应用

　　案例：XX项目型钢结构构件规范及计算结果的选用

　　案例：XX项目结构方案合理性选择

　　案例：XX项目结构配筋原则的分析 

八、控制结构无效成本的管理措施 

一、设计资源的选择和管理 

二、过程控制及落实

三、图纸质量控制

　　1、控制结构无效成本最关键的地方？

　　2、不同场地竖向标高对成本的影响分析对比：

　　①土方挖方量计算对比

　　②基坑及支护成本计算对比

　　③结构底板成本计算对比

　　④基础成本计算对比

　　3、地下室柱网设计

　　4、地上塔楼与地库的关系

　　5、塔楼与地库竖向关系因素影响的成本

　　①土方成本差异

　　②基坑支护成本

　　③结构成本差异

　　④建筑材料（防水.保护层）等成本

　　⑤停车效率差异对比

　　6、人防设计

　　7、设备用房设计

　　8、非机动车库设计

　　9、汽车坡道设计

　　10、地下室外轮廓线

　　11、地下室平面布局 

九、控制无效结构成本的关键控制要点及案例分析 

一、结构方案阶段

　　1、结构各部分结构选型经济性分析

　　案例：XX项目结构选型对比

　　2、影响结构成本外部条件的优化

　　①地质勘察及意见

　　②关于土体与锚固体极限摩阻力标准值

　　案例：XX项目影响结构成本外部条件分析

　　3、安评意见

　　4、超限报告优化意见

　　5、关于影响成本的主要做法与设计单位讨论分析

　　6、结构设计统一技术措施及配筋原则

　　①结构抗震等级、抗震构造措施、抗震性能目标的选取

　　②结构材料的选取

　　③各部分使用荷载的取值

　　④结构计算参数的取用和结构参数的控制

　　⑤梁板柱、基础、楼梯、节点的截面选取、配筋原则及构造做法

　　案例：XX项目编制结构设计统一技术措施的要点 

二、结构计算阶段

　　1、结构方案布置调整意见

　　案例：XX项目结构方案调整的具体步骤

　　2、对结构重要位置的精确计算对比优化

　　案例：XX项目结构重要位置需要精确分析 

三、结构施工图配筋阶段

　　1、项目各部分配筋原则的确定

　　2、项目各部分结构梁、板、墙、柱配筋的复核优化

　　3、地下室底板、外墙、承台、地梁等配筋的复核优化

　　案例：XX项目设计院施工图容易出错和忽视但引起结构成本过高的点

 十、现场交流30-45分钟

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