《房地产全过程成本协同管理（1天）》

房地产全过程成本协同管理

课程背景：

近十年来，市场高速发展，企业快速扩张，规模迅速扩张，专业力却增长缓慢。高房价、超额利润的房地产时代一去不复还，拿地=赚钱的时代已经不复存在了。房地产的微利时代已经到来。

提升专业力，从经营视角开展项目的成本策划和产品成本策划，对成本进行前置管理、全过程管理，对公司盈利和成本管控能起到四两拨千斤的作用，也是标杆房企成本管理致胜方法。

　　从拿地阶段、设计阶段、招标采购阶段、合同履约阶段到竣工结算等各个阶段的成本管控，标杆房企均积累了较多的的方法和经验。开发企业借鉴运用标杆房企成本管理的经验，能较快地提高自身管理水平、提高房企盈利能力。

课程收益：

1.     掌握成本管理的核心逻辑，形成整体框架

2.     学习标杆目标成本方法，了解公司水平与提升方向

3.     学习成本管理协同内容与方法，提升成本能力

4.     学习成本调研与成本适配的主要内容，减少无效成本

5.     掌握合约规划、高周转招采配合常见问题，

6.     学习成本与招采提效的方法，提升公司能力

学员对象：

成本控制的决策层管理人员（董事长、总经理、副总等），成本控制的中高层管理人员（总监、经理等），成本控制的协作部门及人员（设计、工程、采购、预算、招投标、项目部等）。

主要内容：

一 地产成本管理概论-历程与逻辑

1.地产成本管理历程

(1)   成本管理从核算型到价值创造型

(2)   万科龙湖的成本管理发展历程

(3)   成本管理常见问题

(4)   目标成本与动态成本

(5)   龙湖成本管理目标

2 成本管控逻辑

(1)   从会省钱到会赚钱的成本理念

(2)   成本管理的基本模型

(3)   会省钱的基本框架（许多企业会省钱都做不到，就大谈价值创造）

(4)   省钱的基本思路

(5)   省钱的主要方法

(6)   如何会花钱、会赚钱

二成本管理主要过程

1. 目标成本制定与管理

(1)   测算主要条件、过程及方法

(2)   各版本目标成本测算要求

(3)   动态成本过程跟踪与调整

(4)   成本测算与动态跟踪案例

2. 合约规划招标采购过程

(1)   招采要点简介（范围、方式、过程）

(2)   招采如何创造价值（价值工程与采购方式运用）

(3)   设计价值创造（货值最大化与万达限额设计案例）

3. 合同执行与后评估阶段

(1)   动态成本管理

(2)   资金计划管理

(3)   签证与付款管理

(4)   竣工后评估管理

(5)   龙湖弗来明戈成本案例

三成本管理主要问题解决

1. 设计与成本协同管理

(1)   土地阶段的成本协同

(2)   概念及方案阶段成本协同

(3)   扩初阶段的成本协同

(4)   保温系统的成本协同

(5)   门窗系统的成本协同

2. 成本适配与调研管理

(1)   成本适配的误区

(2)   成本适配的原则

(3)   成本调研类型与内容

(4)   成本调研原则与步骤

(5)   成本竞品调研的重点

3. 无效成本如何避免

(1)   有效成本与无效成本

(2)   显性无效成本五种类型

(3)   隐性无效成本

4成本策划内容与展示

Ø  BGY成本策划案例

四招标阶段主要问题探讨

1. 合约规划如何编制

(1)   合约规划的来历与作用

(2)   总部如何建立合约规划模板（四步走）

(3)   项目如何编制好的合约规划

(4)   合约规划编制过程

(5)   合约规划编制程序

(6)   合约规划编制要求

(7)   标杆合约规划案例

(8)   合约规划编制常见问题（谁主导、是否要多版本、何时编制、  能否拆分、如何调整审批）

2. 如何应对高周转（快定单位、快开工、无证施工）

(1)   招采前置，提前策划、安排

(2)   恒大招采前置要求

(3)   中南招采前置做法

(4)   BGY招采前置与考核

(5)   简化招采流程

(6)   招采方法突破-模拟清单、竞争价格、网上招采（互联网采购平台融创例与专业公司采筑例）

(7)   成本应对。无手续施工罚款、抢工安排、土方周转、桩基检测与施工结束同步

3. 如何编制高质量招标文件（施工过程、成本圈中门窗或电梯举例）

(1)   高质量招标文件（商务技术要求、图纸方案清楚、一份高质量的工程量清单是如何编制-BIM、检查表法、清单图纸核对打钩法，）

(2)   模板化，编制采用专门模板，使其傻瓜化

(3)   专家化，了解施工过程，招采课件中例

(4)   合同中约定经济奖惩办法、挑选工作高标准的合作方。

4. 如何提高招标效率

(1)   采购方法：集中采购、框架采购

(2)   万科采购发展历程

(3)   四家标杆的集中采购比较

(4)   某标杆的框架采购介绍

(5)   采购工具：电子化招采、智能清标

(6)   采购文件：模板化、流程优化

(7)   招采信息管理：自助化、平台化

(8)   常见招采事故避免

(9)   供应商不能进场或不供货

(10)投标价均大幅超过目标成本

(11)中标单位不合格

(12)发生串标行为

(13)        定标时间过长

五 . 合约履行阶段及结束后成本管理

1. 合同订立前管理

(1)   标前会如何准备

(2)   面标如何有效

(3)   某综合体机电面标提纲

(4)   某综合体总包面标提纲

(5)   合同谈判及中标书

展示：LH特色的中标书

2. 合同订立与交底（合同交底内外有别、新旧有别才有效）

3. 合同变更签证管理    

(1)   签证管理主要原则

(2)   签证管理案例

(3)   如何通过控制设计质量减少变更签证量

4. 合同履行与评估

(1)   合同评估如何抓住重点

(2)   标杆评估方法是否适合你

(3)   供应商真的是同路人吗

5. 如何编制实用的合同

展示：某新锐成本后评估

六 公司如何实现成本能力升级

近年，有些公司规模迅速扩张，从百十亿上升到千亿级，有些，公司也从几十亿向几百亿冲击，规模上去了，但管理水平却严重不相称，如何快速提升公司的成本能力呢？

1. 目标成本对标行业先进，倒逼管理进步

(1)   成本调研及完成项目分析，挤成本水分

(2)   根据成本适配原则，合理确定成本限值

(3)   找到适合公司成本的匹配供应商并培养

(4)   开口合同风险梳理，定期转固定价

2. 采购方式、合同计价方式向行业先进学习

(1)   产品标准化、部品标准化

(2)   集中采购再集中，减少次数与厂家

(3)   集中采购分类突破，编制落地指引

3. 建立学习型组织，开展常态化培训、交流

(1)   双周各类合同招采重点培训

(2)   典型案例总结、交流常态化

(3)   推进标杆学习的专项计划

4. 运用信息化手段，提升管理效率，控风险

(1)   签证管理线上化

(2)   遗留变更签证，定期专项清理

(3)   收紧变更权限，一定标准的签证集团审批

(4)   考核上线的及时性，处理人为积压签证。

(5)   大额签证变更，专项会议研究、问责、通报

(6)   招采信息化加速

(7)   供应商信息管理

(8)   供应商资源扩充

(9)   线上收发招采文件

(10)招采标准化建设（文件、合同、清单等）

(11)计划系统改进

主讲老师简介：

刘祥老师

南京大学工商管理硕士（MBA），工学学士，高级工程师。20余年工程与标杆房企任职经历；原龙湖地产工程总，现分管某标杆房企的工程、成本招采与设计管理 ，曾任职龙湖地产、山东万岳、润枫国际、德锐咨询、江苏省建科院等行业领先企业；先后担任过项目经理、工程经理、工程成本与招采总、项目总经理、副总经理等职。刘老师既有优秀外企规范的项目管理实践，又有多个标杆地产企业大型商业与住宅项目的直接管理经验,直接管理过的项目面积超过300万平方，在不同性质与规模企业中负责过从设计、施工与材料的一线招采与特条线管控。他的专长领域包括工程管理（精细化、大穿插、精装修等）、招采及合同管理、房地产运营管理、地产成本管理等，是一位实战型的房地产专业培训师。

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