王文涵《关于城市投资地图的编制》
关于城市投资地图的编制
结合城市基本面和市场环境，对城市和板块投资价值的分析，以及投资策略的制订
课程背景：
房地产市场上行周期中，土地市场处于卖方市场，众多房企为了快速扩大规模和市场份额，实现跨省或全国化布局的目标，在自己并不熟悉的城市进行了土地投资。从结果来看，失败的案例要多于成功的案例，这凸显出在非深耕领域中房企投资管理能力不足、投资决策机制不成熟的问题。
事实上，每一个城市的投资价值和投资方向均有不可复制的唯一性，这取决于城市自身的基本面、市场特征、客户需求习惯等，不能简单粗暴的用一个地方的成功经验套用在另一个陌生的城市和板块，而应该尊重科学的分析方法有针对性的对拟投资的城市和具体项目进行投资价值分析，以增强具体投资项目在房地产市场周期波动中的安全性和收益的稳定性。特别是在市场下行周期，房企的投资决策需要更加审慎，更要珍惜每一次土地投资出手的机会，把每一次的拿地都当做是企业生死攸关的决定。
通过城市投资地图的编制，可以对拟投资城市进行有深度的全景分析，同时运用科学的方法对城市进行板块拆解和投资价值排序，明确拟投资项目在城市中的价值地位，提前锚定可投资区域及范围。
核心提示：
市场下行周期，如何判断拟投资项目所在城市和具体板块的投资价值？
项目投资的变化趋势：
1.城市发展向外扩张，项目投资向内收缩。回归主城，回归核心板块成为众多房企的一致选择。
2.回归生意本质，强调项目可实现的利润率，强调项目的资金运转效率。
3.回归经济学市场逻辑，从需求和供应的角度来确定定价，即对于客户的分析和竞争的分析要更加充分，产品定价和投资出价要更加合理。
4.项目投资管理要向精细化研判要效益，避免为了拿项目而拿项目。
5.需规划滞重产品如办公、商业、公寓、酒店等业态要更加慎重。
课程收益：
1.城市投资地图编制的方法论和逻辑
2.城市基本面的分析维度及分析方法
3.城市发展方向的分析和推演
4.城市房地产市场竞争环境的分析
5.城市土地市场研究的侧重点和关注点
6.城市房地产市场研究的侧重点和关注点
7.市场周期和政策周期下投资时点的研判方法
8.合理进行城市板块划分的方法
9.城市板块现状特征和发展潜力的归纳总结
10.城市板块投资价值要素因子的选取和价值排序
11.投资策略的制定
培训对象：
1.房地产开发公司董事长、总经理、前期/拓展副总、投资副总、策划副总、营销副总。
2.前期/拓展部门负责人、投资部门负责人、策划部门负责人、营销部门负责人以及前期、拓展、投资、策划、营销等部门精英从业者。
课程大纲：
前言：城市投资地图编制的方法论和逻辑
第一部分：关于城市基本面的分析
Part 01：城市顶层架构
1、城市地缘区位和地形的重要性
2、从城市发展的历史沿革看出端倪
3、国家对于城市的战略定位决定了过去、现在和将来
4、城市之间存在竞合，要明确城市的竞争力水平和潜在竞争对手
5、从政府的主政班子看施政方向
Part 02：经济、产业和人口
1、经济发展基础决定一切
2、经济结构看发展问题
3、政府财政和债务决定了对房地产的依赖度
4、产业结构和产业规划看未来的发展潜力
5、产业布局影响了人口的迁移和购买力的差异
6、人口动能的重要性
7、从人口增长和结构中看投资价值
8、人才吸引力对于城市竞争力的影响
Part 03：城市基础设施配套
1、高铁、航空、轨道、道路与桥梁对于城市、板块投资价值的影响
2、最重要的配套资源，商业、教育和医疗对于城市、板块投资价值的影响
Part 04：城市规划和发展方向
1、城市规划格局的解读
2、行政区划的竞争力强制性排序
3、城市发展方向的分析和推演
第二部分：关于城市市场环境的分析
Part 01：城市房地产市场竞争环境的分析
1、从市场发展的历程看目前所处的阶段
2、分析开发商进驻的时间点与市场周期的都重叠性
3、关于典型竞争对手的分析和对标
Part 02：城市土地市场研究的侧重点和关注点
1、城市土地市场政策及典型特征分析
2、不同区域的土地供求分析
3、公开地/非公开地的供求结构
4、主要开发商的土地储备情况
Part 03：城市房地产市场研究的侧重点和关注点
1、城市房地产市场政策及典型特征分析
2、库存及去化周期
3、成交结构分析
4、典型项目分析
5、商业、办公、公寓市场的分析
Part 04：市场周期和政策周期下投资时点的研判方法
1、宏观经济长周期研判（康波周期）
2、宏观经济中周期研判（朱格拉周期）
3、宏观经济短周期研判（基钦周期）
4、房地产行业周期研判（库兹涅茨周期）
5、经济周期叠加分析（熊彼特综合分析）
6、城市房地产市场周期（四季周期）
第三部分：城市投资地图的编制和投资策略的制定
Part 01：合理进行城市板块划分的方法
Part 02：城市板块现状特征和发展潜力的归纳总结
Part 03：城市板块投资价值要素因子的选取和价值排序
Part 04：投资策略的制定
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