马翌老师3月27日成都某置业公司内训《房地产法务风险管理》课程圆满结束。欢迎邀约马老师周末档期，地产法律加工程法律 认准马翌老师

房地产项目全流程合规经营及风险防范

【课程背景】

项目的精细化管控是房地产企业未来发展的大势所趋，但是对于项目的在获取、建设、销售等全流程中所产生的问题也相当复杂，项目将面临土地获取、招投标、总包管控、安全生产、销售去化、房屋交付、财务、法律、政策等多方面风险问题，如不能正确对待这些风险，将会导致项目的偏差及失败，也将给房企自身酿成不可挽回的损失。如何避过这些“坑”，躲过这些“雷”，提高房企防范意识，降低项目运营风险，优化项目成本和管理模式是房企面临的主要问题。

本课程基于法律视角和项目实操视角两个维度，从投拓、设计、施工、营销、交付等方面，直击项目开发中的痛点、破解之道，结合案例及数据分析，就项目全流程风险防范进行剖析与探讨。

【课程目标】

本次课程以案例入手，条分缕析，将风险从事后处理转变为事前预防、事中应对。从而打造房地产企业核心模块的风险管控体系，减少项目建设风险及由风险带来的经营成本。

课程以全员风险管理理念，与业务流程相结合的过程管理与知识管理，结合公司管理与项目建设的各个模块，介绍标杆企业的风险管理理念、实践与经验、教训，为企业风险管理提供全面的解决方案。

课程实战，内容实操，观点新锐。将风险识别规避能力转化为企业实实在在的利润。

【学员对象】

房地产企业总经理、副总、项目总，设计、工程，成本、采购，运营、法务等中高层管理人员

【课程时长】两天（12小时）

【课程大纲】

第一部分设计合同风险及设计变更

一、设计费用的结算

【案例】：无合同是否需要支付设计费

【案例】：设计费用约定不明的结算

二、规划设计变更

1、规划变更及设计变更的区别

2、不合规变更的后果

【案例】：规划变更未通知是否需要赔偿？

【案例】：预售合同中约定规划变更可以不用通知，能否免责

三、风控注意事项

四、设计事故及损失赔偿

第二部分财务风险管控

一、发票管理实操

【案例】：开票的“小乌龙”

二、“开票”与“付款”是否有必然联系

【案例】：未开票能否作为拒付工程款的理由

引申——先履行抗辩权、同时履行抗辩权

三、合同在履行过程中税率调整风险分析及应对

1、营改增及税率调整

2、税率变化对于计价方式的影响

3、不同约定情况下税率变化的受益方不同

4、预售合同增值税税率调整说辞

第三部分招投标全流程梳理

一、总包选择程序及考察要素

1、总包选择前有哪些必经程序？——资格预审与入围要求

2、足不出户，找寻渠道——如何对总包进行线上考察？

3、线上考察要了解总包单位哪些方面？——六大纬度，盘点总包数据

4、不入虎穴焉得虎子——如何进行实地考察？

5、考察结果如何进行数据化比对？——统一标准，同一纬度

【案例】：考察因素不完整，开工之后要涨价

二、招标投标法历史沿革

1、必须招标的门槛

2、公开招投标流程

【案例】：总包合同是否必须公开招投标？

三、黑白合同的效力问题

1、 黑白合同之争——多份有效/无效合同并存的情况下，合同效力及履行确认

【案例】：一张天价承诺函——黑白合同的纠纷要点

思考：项目印章审批及管理风控要点

思考：合同无效，但质量验收不合格，如何开发商能否拒付工程款？

2、 一旦发生黑白合同冲突，效力确认——江苏高院的启示

3、 如何避免总包合同归于无效——黑白合同风险风控要点

四、常见风险案例（5个）

第四部分如何避免陷入“工程索赔”的坑

一、什么是工程索赔

【概念辨析】索赔vs签证

二、施工索赔的机会及形成

1、业主的行为（先天不足）

思考：签证是否必须包含责任承担方？

思考：业主方的哪些行为或客观因素会给施工单位提供施工索赔的机会？

2、业主的行为（后天作）

【案例】：烤死人大厦

3、业主的行为（客观因素）

【案例】：只有监理签字的签证法律效力如何认定？

4、不可抗力

5、分包商的行为

【案例】：飘忽不定的结算价——到底谁错了？

三、索赔种类及索赔费用的组成及索赔证据

四、如何应对竣工勒索？

【案例】：施工单位以工程款支付为条件，付到98%才可配合竣备，如何处理？

思考：竣工验收和竣工验收备案的责任主体到底是谁？

思考：配合竣工验收及备案是承包人义务还是权利？

【案例】：疑难复杂的总包竣工纠纷案件——查封、反诉、鉴定、指定分包、竣工勒索等因素

第五部分项目营销宣传法律支持

一、精装修交付标准及销售合同审核要点——客诉源头风险的把控

1、精装修管控要点

2、补充协议的注意事项

二、广告法及销售物料审核——常见风险点的规避及写法

三、开盘前风险审查——售楼处及样板间检查要点

四、不利因素与销售说辞——销售人员的风控意识的宣贯

第六部分项目竣备及交付

一、商品房竣工验收与交付使用

1、现实交付及权利交付

2、交付的方式

3、交付的后的责任承担

【案例】：遗失的交付通知书——未寄发《交付通知书》的后果

4、交付的前置条件

思考：开发商将商品房交付使用的前置条件是什么？

思考：质量验收与综合验收是何种关系？何为“五方核验”？

5、交付和收房的流程

思考：交付时应必备的文件有哪些？

6、购房人合理拒收的法定情形

思考：收房到底是客户的权利还是义务？

【案例】：房屋质量问题，是否构成不能交付使用的障碍？

二、交付使用的常见法律问题

1、逾期交房的常见情景

思考：是否只有交付延期才算“逾期交房”？

2、违约责任的承担方式

【案例】：在不具备交付条件的情况下，购房人对房屋的接收，开发商是否还需要承担违约责任？

【案例】：因政府延迟办理相关手续而逾期交付是否构成违约？

三、精装修商品房交付的法律风险

1、精装修交付标准——风险管控要点

思考：示范文本对房屋交付标准的合同应当如何约定？

2、判断房屋质量缺陷的依据及法律风险

【案例】：房屋质量问题，是否构成不能交付使用的障碍？

3、精装修房屋三大质量缺陷

1)部品质量缺陷

2)设计质量和工艺质量缺陷

3)室内环境污染

思考：因质量瑕疵维修后，质保期是否能重新计算？

四、商品房小区产证办理

1、项目大产证的办理

2、小产证的办理

【案例】：“交付后720天内办理产证”的约定

讲师简介：

马翌老师简介

u 房地产法务实战专家

u 现TOP5地产公司区域法务负责人

u 原上海建工所属子公司法务负责人

华东政法大学法学研究生毕业，取得法律职业资格证书及中级经济师（房地产）证书，马老师10余年标杆房企法务工作经历。具有深厚的法律专业功底及丰富的实务经验。曾多次参与房地产企业相关立法活动。

任职情况：

TOP5地产公司任职期间：

在收并购、融资、合作开发、项目运营方面均有建树。为公司建章立制，牵头多个项目尽职调查，集团资产包收购及轻资产运营项目获取；应对区域集中供地的合作开发协议谈判；开展多次内部培训，获得企业颁发的专业讲师资格证书；统筹处理区域范围内重大疑难案件（股权转让纠纷、施工索赔清退纠纷等），并进行复盘。

主导大宗交易（50亿）的协议谈判及成交；长租公寓爆雷、类住宅延期交付纠纷、售后返租纠纷、车位统一长租方案等非诉类处理；处理电商费、包销案件、分销纠纷等群诉案件。对接20余个商办、住宅项目，包括合作项目，商业综合体、独栋办公室、办公塔楼、底商、高端住宅租赁、二手收购项目的重新开发等。

总体房地产管控经历：

马老师对于收并购、产业勾地、融资、合作开发、项目运营及股权事项均有大量的实战实操经验，并有丰富的群诉处理、大宗交易谈判、项目收购、总包清退、工程索赔、诉讼执行等操盘经验。

授课风格：

实践为主并与房地产法务理论相为融合，体系感强，强调实用。实战案例生动，讲解深入浅出，信息量大、知识面宽、实践性强。属于典型的“实战实用型”实战专家。

主讲课程：

《房地产项目收购及并购法律风险及案例解析》

《工程结算与索赔实战案例解析》

《房地产企业劳动法律实务》

《民法典及商事法律原理与案例分析》

《房地产商办项目营销创新运用及案例解析》

《项目总视角下房地产企业全流程法律风险识别与防范》

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