《2020房企科学拿地决策逻辑、项目投资风险关键点识别、投资测算方法及法务风险规避》
【课程对象】
1、总经理、副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层；
2、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金等条线管理者以及拿地相关的部门人员。
【课程大纲】
第一部分 房地产投资实务与拿地决策
一、拿地决策
1、典型房企投资策略：
（1）私企：
案例：碧桂园的投资区域、打法、456和789铁线要求
案例：融创的投资区域，收并购鼻祖
案例：万科的投资区域，最授权的管理机制
（2）国企：
案例：招商蛇口
2、土地价值判断
（1）拿地方法：把握好天时、地利、人和
（2）拿地技巧：看城市、看区域、看项目、看收益
（3）项目研判的四个维度：土地、效益、市场、风险
二、投资交易模式
1、交易类型：一手项目、二手项目
2、交易模式特点及难点：
（1）特点
（2）难点
（3）招拍挂交易方式简析
（4）收并购交易方式简析
（5）城市更新交易方式简析
三、地产投资的流程
1、地产投资流程：招拍挂、收并购、旧改
2、土地信息的收集：信息的来源与种类
3、土地信息初判：重要性维度与可行性维度
4、经济可行性研判：财务测算涵盖内容、输出结果、评价指标、投资标准
5、可行性研究报告
6、商务谈判及交易方案：合作意向书、合作协议
7、投资达成
8、投资达成后事项
四、地产投资未来的趋势与机遇把握
1、行业进一步集中化，中小企业面临要“规模“还是要”差异化“的抉择
2、投资的趋势进入后碧桂园/恒大时代
3、未来投资布局明确：聚焦城市群、找准增长点、深耕优势区域
第二部分：房地产投资测算
【问题1、2、3、4】
一、投资测算的经济可行性研判
1、财务测算的基本逻辑：模拟一条项目开发运营的现金流，定量的论证项目的经济可行性，以帮助投资者决策
2、财务测算的前提输入条件：设计规划指标、销售计划、运营计划、土地成本、建安成本、三费、三税、经营物业假设、融资方案
3、财务测算的输出结果：核心评价指标、现金流量图、敏感性分析
4、生成可行性研究报告
二、财务测算模块解析
1、招拍挂项目测算
（1）城市板块深化研究：如何充分认知市场
（2）测算视角下的产品最优化：怎样提高货值？
（3）测算视角下的成本最优化：怎样降低成本？
2、收并购项目测算
（1）溢价的处理：直接处理、间接处理
（2）税务的特殊处理
（3）不同交易架构对测算的影响
第三部分：投资相关法律实务
一、在建工程转让
1、法律特点及适用情况：交易前提、交易特点、适用情况
2、法律风险及防范措施
3、在建工程转让的特殊情况：未达到25%投资额的处理方案
二、股权类合作开发
1、法律特点及优劣势
2、法律风险：土地风险、股权风险、债务风险
3、法律风险防范
（1）股权收购之买新不买旧
（2）股权收购之收购还是增资
（3）收购前法律财务尽职调查，合同设置相应条款
4、股权收购的特殊情况
（1）土地尚未落实
（2）拟收购的股权未实际出资
（3）已质押的股权能否转让
（4）拟交易的股权存在其他权利瑕疵（如已转让第三人但未办理工商变更，股权代持）
（5）收购国资股权，外资股权
三、联营型合作开发
1、法律特点
2、法律风险及防范措施
四、委托代建代管
1、法律特点及适用情况：交易前提、交易特点、适用情况
2、法律风险及防范措施：合作模式、风控措施
五、投资法务尽职调查
1、尽职调查：财务、法务尽调元素
2、需发表意见及风险预估
（1）基础信息调查
（2）股权并购类法务风控
（3）股权并购类税务风控
（4）资产收购类法务风控
（5）权益合作——代建&权益收购
六、投资法务设计思路
1、如何设置交易架构
2、如何约定交易价款
3、资金支付原则、节奏设计思路
4、违约责任设计思路
七、投资法务疑难杂症
1、标的资产的自身瑕疵
案例一：坂田项目（规划冲突）
案例二：南山项目（拆迁不可控）
案例三：惠州项目（土地无法移交）
2、行政审批的风险
案例四：龙岗项目（政策变化）
3、或有负债出现的风险
案例五：平湖项目（涉诉）
4、土地成本及税务风险
案例六：宝安项目（土地成本是否抵税）
5、合作方风险
案例七：资产包（优先购买权）
案例八：惠州项目（合作方意愿）
第四部分：房地产融资方式及策略
一、中国房地产融资现状和前景
1、穿透原则精准打击银行、信托渠道灰色地带
2、当下房地产项目现存融资方式
3、更多房企寻求合作，“大鱼吃小鱼”也愈演愈烈
4、资产证券化开始快速发展
5、融资分化指引地产未来方向
二、房地产融资产品
1、银行资金
2、房地产信托资金
3、房地产保险资金
4、地方及国有金控平台
5、房地产企业债券
6、房地产公司上市
7、房地产资产管理计划
8、中小房企与房地产私募基金
9、房地产资产证券化
第五部分：产业地产投资
一、产业勾地模式：案例
1、自带产业模式
2、先住后产模式
3、借鸡生蛋模式
4、资源合作模式
二、勾地项目流程
三、产业地产盈利模式
案例：联东
案例：天安
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