《行业洗牌期——现代房企融资渠道拓展及融资路径突破策略借鉴》
【课程背景】
2020年注定是中国经济发展与中国金融行业进入了历史性转折的元年，随着国家提出供给侧改革、新旧动能转换、防范金融风险、去杠杆、防止资产泡沫等政策后，中美贸易摩擦也进入了调整阶段，中国产业结构调整也进入了调整期，对行业也产生了不同程度的影响。
中国目前宏观经济大势是什么样的？中国经济如何走到今天这种状况，又将走向何方？供给侧改革的思路是什么？对各个产业的调整策略和方向是什么？会产生什么影响？中国目前的债务水平是怎样的，债务是怎么出现的？债务是好是坏，如何评价，标准是什么？是什么因素导致中国经济发展速度放慢，促使中国经济转型的？目前调控的基本逻辑是什么，如何评价？未来调控如何开展，什么行业还有投资机会？房地产面临的挑战是什么？转型的方向是什么？如何应对转型，找到突破点？房地产融资的渠道有哪些？每个渠道的成本是什么样？不同渠道的偏好和要求是什么？又有哪些注意事项……这一系列问题都是我们每一个人，特别是政府部门、金融行业、房地产行业必须了解的知识。
本课程基于大量优秀标杆企业实操案例，通过最新政策及当前市场的分析，重点讲解了房地产贷款、债券、上市、外资、私募基金、信托、资管计划、保险资金、融资租赁、民间融资和互联网金融等房地产金融产品融资模式与经典案例，并就房地产资产证券化、投资并购模式、轻资产管理等新型地产金融形态进行了深入分析，为房企构筑地产金融新生态的第一梯队。
【课程收益】
1、掌握当前宏观经济形势下“三稳”调整的思路和逻辑；
2、掌握当前宏观经济形势下房地产面临挑战、转型方向及趋势；
3、掌握当前宏观经济形势下房地产投资空间及政策调整；
4、了解房地产不同融资方式的概念、分类与监管规定；
5、掌握房地产不同融资方式的政策演变过程与监管规定；
6、了解房地产不同融资方式运作的全部细节及要求。
【课程对象】
1、房地产企业董事长、总经理、副总、项目总等决策层领导；
2、房地产企业财务、资金、税务等专业部门负责人及业务骨干员工；
3、银行、银行、基金、信托、经营和资产管理公司、证券公司、保险公司、财富管理公司、投资公司、律师事务所、旅游和健康产业公司、设计公司、投资监理公司和科技公司等相关企业管理人员。
【课程大纲】
第一部分：2020年房地产所处的宏观经济环境与应对策略
一、宏观经济与策略调整
1、供给侧改革 2、新旧动能转换
3、防范金融风险 4、生态文明改革
5、中美贸易摩擦
二、稳金融
1、货币政策的逻辑 2、去杠杆的逻辑
3、稳外汇的逻辑 4、防止资产泡沫的逻辑
三、稳增长
1、财政政策的逻辑 2、结构调整的逻辑
3、民营企业调整的逻辑
四、稳开放
1、中美贸易摩擦的逻辑
2、“一带一路”倡议的逻辑
3、全方位开放的逻辑
第二部分：当前经济形势下房地产发展趋势研判
一、2020房地产的市场规模分析
二、房地产建设未来的热点、重点区域分析
三、房地产规模和价格预判
四、房地产宏观政策趋势研判
五、房地产格局趋势
六、规模房地产企业集中度趋势
七、房地产投融资趋势
八、房地产结构性风险分析
九、未来“4类房企”会很危险
十、房企综合竞争力的发展趋势
第三部分：宏观视角下的房地产投融资策略
一、宏观经济与资本市场
1、中国宏观经济的结构化转型
2、资本市场进入窗口期与红利期
案例分析：中美市场比较
二、房地产投融资的转型期
1、多层次资本市场的兴起、强监管与房地产投融资的转型期
2、当前房地产市场中融资的概况
第四部分：房地产银行融资运作全流程解析
一、房地产银行融资的基础
1、房地产银行融资的广义概念与狭义概念
2、房地产银行融资的分类
表内融资
表外融资
案例分析：上海绿地
3、证监会对于房地产银行融资的监管分类
4、房地产银行融资的模式与流程
二、房地产银行表内融资的核心要点
1、开发贷的内涵及条件
2、土地储备贷款的规定解读：财综【2016】4 号、财综【2017】2 号
3、经营性物业贷款的内涵和流程
4、项目抵押贷款的条件
5、旧改贷/城市更新贷款的规定
案例分析：农行上海分行
三、房地产银行表外融资的关键点
1、资金用途监管 2、通道业务监管
3、投资管理监管
4、常见形势及要求
案例分析：江苏某房地产改造项目债权融资
第五部分：房地产私募基金融资的运作模式
一、房地产私募基金融资的概述
1、房地产私募基金融资的内涵与发起原因
2、房地产私募基金融资的政策演变
3、房地产私募基金融资的现状
二、房地产私募基金融资的备案
1、房地产私募基金融资的产品类型
2、房地产私募基金融资的投资方式
股权投资
可转债、债转股类
明股实债
股+债
案例分析：易居中国-诺亚财富TOP50地产母基金
案例分析：阳光新业收购银河宾馆
3、房地产私募基金融资的资金用途
住宅类
长租公寓类
存量物业股权收购
城市更新/旧城改造以及棚户改造
不良资产及其收益权
案例分析：赛富基金与新派白领公寓
4、房地产私募基金融资的结构化设计及要求
重点讨论：
怎样的开发商符合私募融资的要求？
怎样的项目符合我们的要求？
有哪些基金？
成本是多少？
可调节收益的对冲设置？
协议分红的支付方式？
基金怎么退出？
项目出现亏损，损失如何承担？
对开发商有哪些建议？
第六部分：房地产信托融资的运作全流程解析
一、房地产信托的基础知识
1、房地产信托的内涵、运用方式与资金来源
2、贷款型房地产、股权型房地产、权益型房地产
信托模式
3、房地产财产信托
4、房地产信托的操作模式及案例
5、房地产财产信托的操作模式及案例
二、房地产投资信托基金
1、房地产投资信托基金的内涵、特征与分类
2、房地产投资信托基金的监管
3、房地产投资信托基金与房地产信托、ABS、银信合作
4、房地产投资信托基金的操作模式及案例
三、房地产信托融资的关键点
1、房地产信托融资的非标债券业务
2、房地产信托融资的通道业务
3、房地产信托融资的投资方式
案例分析：万科房地产投资信托基金融资
重点讨论：地产融资之信托收益权的两种模式
四、房地产融资之定向信托
1、什么是定向信托？
2、开发商为何要选择定向信托？
3、怎样操作？
4、定向信托的投资范围有哪些？
5、限制条件与增信作用
6、开发商需要提交哪些资料？
7、利率情况
五、房地产融资之集合信托
1、什么是银信合作
2、集合信托的模式
3、怎样操作？
4、银监会的几个重要通知
第七部分：房地产券商融资的运作全流程解析
一、房地产券商融资的基础知识
1、房地产券商融资的内涵、运用方式与资金来源
2、房地产券商融资的类型
二、房地产券商融资的公司债形式
1、公司债形式的内涵与特征
2、公司债形式的政策演变
3、公司债形式的资管新规
4、公司债形式的现状
案例分析：华夏幸福、恒大、泛海等
三、房地产券商融资的企业债形式
1、企业债形式的内涵与特征
2、企业债形式的政策演变
3、公司债形式的现
四、房地产券商融资的境外发债形式
1、境外发债形式的内涵与特征
2、境外发债形式的政策演变
3、境外发债形式的现状
五、房地产券商融资的资产证券化
1、资产证券化的内涵与特征
2、资产证券化的政策规定及确认评估方法
3、房地产券商融资资产证券化的现状
4、房地产券商融资企业资产 ABS 及资产支持票据
六、房地产券商融资的 IPO 与定增
1、IPO 与定增的内涵与特征
2、IPO 与定增的政策规定及现状
第八部分：房地产保险融资的运作全流程解析
一、房地产保险融资的基础知识
1、房地产保险融资的内涵、运用方式与资金来源
2、房地产保险融资的类型
二、房地产保险融资的关键点
1、房地产保险融资的投资主体
2、项目应满足的条件
第九部分：房地产融资之土地抵押贷款全流程解析
一、房地产土地抵押贷款
1、什么是土地抵押贷款？
2、什么叫做土地抵押？
二、房地产抵押贷款的关键点
1、办理土地抵押长期贷款流程？
2、办理土地抵押短期贷款操作流程？
第十部分：房地产融资之短期借贷全流程解析
一、房地产开发过程中有哪些需要短期借贷？
二、开发商何时还款？
三、项目需要符合哪些融资条件？
第十一部分：房地产融资之短期拆借全流程解析
一、什么是房地产短期拆借?
二、短期拆借如何操作？
三、利率情况和短拆的特点
四、项目方需提供哪些资料和运作流程
第十二部分：房地产融资之产权抵押融资全流程解析
一、哪些产权可以抵押融资?
二、需要具备哪些基本条件？
三、项目方需提交哪些资料？
四、产权抵押融资如何操作？
五、放款时间、贷款期限、融资成本？
第十三部分：房地产融资之民间借贷全流程解析
一、什么是房地产民间借贷？
二、怎样才能获得民间资金呢？
三、如何通过私募基金更合法的获得民间资金？
四、开发商一定要慎用民间借贷！
五、民间借贷会面临哪些风险？
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