《2020房地产企业开发项目税负测算与全价值链税务筹划》
【课程背景】
2020年，受新冠肺炎疫情影响，众多企业面临经营危机。国家为帮助企业渡难关，特别是中小微企业，出台一系列税收优惠政策，扶持企业发展。小规模纳税人征收率减按1%执行期限延长至2020年末，在一定程度上会影响到房地产企业进项税抵扣和增值税税负，影响企业所得税和土地增值税税负，最终影响到房地产企业的成本和利润。
另一方面，受疫情影响，全面复工复产延迟，对在建项目工期产生较大影响，会出现延期交付的情况；对劳动用工、劳务用工影响也很大，可能会进一步增加房产企业的成本，压缩利润空间。
房地产开发企业周期长，税负重。特别是营改增后，国地税机构合并、金税三期与发票系统升级，该行业的税务筹划空间越来越小，风险越来越大。
在项目初始阶段，应当对项目总体税负进行提前测算。根据测算结果，在开发过程中的不同阶段，通过合同控税，提前防控风险，规范企业的业务流程，规范核算，从根本上化解风险，提前筹划。
【课程对象】
各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员、注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
【课程大纲】
一：土地征用与规划信息
1．土地面积与成交价格
2．楼底座占地面积及容积率
3．普通住宅、非普通住宅、其它类可售面积
4．测算印花税、契税、土地使用税
二：前期工程、基础设施、公共配套预算
1．七通一平
2．规费
3．绿化与景观
4．配套设施
三：建安成本预算
1．地基基础工程
2．主体结构工程（甲供、大包、甩项）
3．装修工程
四：开发间接费预算
1．融资成本
2．人工成本
3．其它
五：资金预算与融资成本
1．融资渠道与利率
2．固定资产购建
六：单位面积售价与销售额预测
1．分别统计不同类别产品销售额
2．按可售面积计算分摊土地成本
3．增值税及附加预交
4．土地增值税预交
5．企业所得税预计毛利
七：增值税税负测算
1．销项税额测算与销项抵减
2．进项税额测算：
⑴ 购建固定资产
⑵ 期间费用
⑶ 成本中服务费（设计、监理等）
⑷ 外购材料
⑸ 工程大包
⑹ 甲供工程
3．增值税税负及附加税
八：土地增值税税负测算
1．不同类别产品清算收入确定
2．不同类别产品成本分摊
3．车位销售方式对清算影响
4．装修成本的扣除
5．税金附加计算
6．增值额与增值率
7．税负与调整思路（决算、成本归集与分配技巧、装修）
九：企业所得税预算
1．未完工阶段-预计毛利
2．完工阶段-毛利差
3．期间费用预算
4．开发项目出售与自持租赁税负比较
5．总体税负
十：开发项目全程税务规划与风险防控
1．征地方式与税务规划：
⑴ 招拍挂（主体变更、红线外、返还）
⑵ 拆迁补偿方式要点
⑶ 股权收购方式（溢价税负转嫁的处理）
⑷ 合作开发模式
⑸ 限地价竞配建
⑹ 前期规划许可与清算对象确定
2．资产剥离与重组：
⑴ 合并与分立
⑵ 股权转让
⑶ 投资
⑷ 租赁
⑸ 增资与股权转让
3．工程承包方式选择中的筹划：
⑴ 大包
⑵ 甲供
⑶ 混合销售（甩项）
⑷ 如何选择合作方
4．租赁业务中的税收风险防控（无租、免租期、转租）
5．融资业务中的税务规划
⑴ 利息发票开具时间
⑵ 计提未到支付期的利息是否调增所得
⑶ 混合性投资
⑷ 同期利率
6．销售环节的税务规划（促销方式选择）：
⑴ 设立销售公司分解增值率是否可行
⑵ 先投资或分立再转让股权是否可行
⑶ 赠送装修如何运作
⑷ 免物业、免契税、定金返息、老带新
⑸ 商铺售后回租
⑹ 视同买断、超基价分成
⑺ 组建销售部与委托代销的决策
7．往来账中的税务风险防控：
⑴ 股东借款年末未归还
⑵ 无偿出借资金
⑶ 负债科目隐瞒收入
⑷ 无法支付的应付款
⑸ 预收款转收入时间
8．违约金专题
十一：企业所得税与土地增值税主要口径差异
1．土地成本
2．开发间接费
3．开发费用
4．利息支出
5．加计扣除与预提
6．车位
7．营销设施
十二：合同控税与合法凭证管理
1．稽查新形势新变化与防控风险新思路：
2．防范虚开发票是关键
3．合同在税收管理中的重要性
4．合同涉税与票据条款（价格、开票时间、种类、合规性责任）
5．善意取得的运用
6．真实交易的证明
7．严守三流一致（付款方向与方式）
8．挂靠经营与共享资质
9．委托收付款是否可行
10．合法凭证如何掌握
11．确实无法取得合法凭证的补救
12．税负预警如何应对
十三：老师现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。
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