《2020年房地产投资实务、集体土地入市与规划修改、拿地决策、投资测算及法务风险规避》
【课程收益】
第一天：
·学习认识规划图件要素和使用方式
·掌握耕地、林地、基本农田等占用内容
·掌握公司操作流程与技巧
·掌握修改规划方法
·掌握建设项目布局方法
·掌握建设指标周转方法
·掌握新增指标争取方法
·掌握国土空间规划与项目开发结合要点
·掌握公司发展机遇要点
·识破项目风险
·全面详细了解集体土地如何入市
·了解最新土地政策
第二天：
1、企业如何做好正确的拿地决策？分享标杆房企拿地模式，掌握土地价值判断的方法，熟练运用项目最优规划、以及简洁实用的项目可行性方案的操作
2、地产投资的全过程解析及风险防范
3、各种拿地模式和渠道的风险有哪些？如何规避？
4、不同交易模式的项目投资测算工具、方法以及可行性研究
5、不同交易模式的相关法律实务解析及防范。
【课程对象】
1、城投公司、一级开发单位、城市更新企业、投资公司、房地产企业、产业地产开发企业、文旅康养、特色小镇企业、养老、企业法务、律师、文旅、康养、产业园相关开发企业与策划单位以及政府、金融机构、土地利用等相关单位
2、总经理、副总等具有战略规划与投资运营决策力的决策层；
3、投资拓展部门人员、财务、成本、法务、资金等条线管理者以及拿地相关的部门人员。
【课程大纲】
第一天：《建设指标争取、规划修改、集体土地入市操作流程及要点指引》
一、梳理小镇开发拿地过程中涉及的土地问题
1、如何争取新增指标，落位公司项目
2、如何挖掘存量建设，抓住项目机遇
3、如何参与规划设计，解决规划难题
4、如何修改规划，解决棘手问题
5、如何解读最新《土地管理法》，集体经营性建设用地入市
第一讲：如何参与国土空间规划编制，保障小镇项目符合政府规划
1、认识规划发展历程，了解机遇所在
2、把握土规、城规、生态规之间的关系，深刻认识“多规合一”，更好对接政府
3、农用地、建设用地、未利用地等地类介绍，掌握集体土地分类
4、规划时间和审批程序内容把握，精准对接规划相关部门
5、X县规划建设用地争取与指标周转案例
第二讲：如何修改规划，解决当下小镇拿地难题
1、规划修改政策分析
2、规划修改管制区分析，哪些管制区可以修改规划
3、规划修改用途区分析，哪些用途区可以修改规划
4、规划修改地类分析，耕地、林地、园地是否可以修改规划？
5、规划修改费用、时间、要点分析
第三讲：集体建设用地入市机遇分析及如何把握
一、集体经营性建设用地入市政策及程序介绍
1、集体经营性建设用地概念及地类介绍
2、国家允许集体经营性建设用地入市的背景和原因
3、集体经营性建设用地入市的相关政策要求
4、集体经营性建设用地入市的前提要求和风险要点
5、集体经营性建设用地入市方式介绍（就地入市、异地入市、调整入市）
6、集体经营性建设用地入市主体
7、集体经营性建设用地出让费用组成和后期费用分配
8、集体经营性建设用地的获地模式，何种项目可以招拍挂，何种项目需要协议出让，特殊点要求
9、各种取地模式下，集体经营性建设用地入市程序与操作流程
10、其他融资要求、建设标准、销售、权力主体利益分配等相关要求
二、集体经营性建设用地案例分析
11、集体经营性建设用地入市案例分析
12、国有土地与集体土地优劣势对比，分析拿国有土地与集体土地的区别与特点
三、集体经营性建设用入市对房地产及小镇集团机遇和挑战
13、集体经营性建设用地未来地位、价值和流通性分析
14、集体经营性建设用地未来发展方向与趋势的预判及地产机会要点，对地产企业的影响以及机遇挑战。集体经营性建设用地未来的发展走势，供地方向、供地方式、供地数量、利用率、使用范围分析
15、何种物业形态拿集体，何种物业形态拿国有，相关拿地分析与建议
16、小镇项目获取集体土地的优势和契机、价值点在哪里？集体土地入市对小镇的契机
17、特色小镇项目，未来是建议拿集体，或是国有，要点分析
第二天：《房地产投资实务与拿地决策、投资测算及法务风险规避》
第一部分 房地产投资实务与拿地决策
一、拿地决策
1、典型房企投资策略：
（1）私企：
案例：碧桂园的投资区域、打法、456和789铁线要求
案例：融创的投资区域，收并购鼻祖
案例：万科的投资区域，最授权的管理机制
（2）国企：
案例：招商蛇口
2、土地价值判断
（1）拿地方法：把握好天时、地利、人和
（2）拿地技巧：看城市、看区域、看项目、看收益
（3）项目研判的四个维度：土地、效益、市场、风险
二、投资交易模式
1、交易类型：一手项目、二手项目
2、交易模式特点及难点：
（1）特点
（2）难点
（3）招拍挂交易方式简析
（4）收并购交易方式简析
（5）城市更新交易方式简析
三、地产投资的流程
1、地产投资流程：招拍挂、收并购、旧改
2、土地信息的收集：信息的来源与种类
3、土地信息初判：重要性维度与可行性维度
4、经济可行性研判：财务测算涵盖内容、输出结果、评价指标、投资标准
5、可行性研究报告
6、商务谈判及交易方案：合作意向书、合作协议
7、投资达成
8、投资达成后事项
四、地产投资未来的趋势与机遇把握
1、行业进一步集中化，中小企业面临要“规模“还是要”差异化“的抉择
2、投资的趋势进入后碧桂园/恒大时代
3、未来投资布局明确：聚焦城市群、找准增长点、深耕优势区域
第二部分：房地产投资测算
【问题1、2、3、4】
一、投资测算的经济可行性研判
1、财务测算的基本逻辑：模拟一条项目开发运营的现金流，定量的论证项目的经济可行性，以帮助投资者决策
2、财务测算的前提输入条件：设计规划指标、销售计划、运营计划、土地成本、建安成本、三费、三税、经营物业假设、融资方案
3、财务测算的输出结果：核心评价指标、现金流量图、敏感性分析
4、生成可行性研究报告
二、财务测算模块解析
1、招拍挂项目测算
（1）城市板块深化研究：如何充分认知市场
（2）测算视角下的产品最优化：怎样提高货值？
（3）测算视角下的成本最优化：怎样降低成本？
2、收并购项目测算
（1）溢价的处理：直接处理、间接处理
（2）税务的特殊处理
（3）不同交易架构对测算的影响
第三部分：投资相关法律实务
一、在建工程转让
1、法律特点及适用情况：交易前提、交易特点、适用情况
2、法律风险及防范措施
3、在建工程转让的特殊情况：未达到25%投资额的处理方案
二、股权类合作开发
1、法律特点及优劣势
2、法律风险：土地风险、股权风险、债务风险
3、法律风险防范
（1）股权收购之买新不买旧
（2）股权收购之收购还是增资
（3）收购前法律财务尽职调查，合同设置相应条款
4、股权收购的特殊情况
（1）土地尚未落实
（2）拟收购的股权未实际出资
（3）已质押的股权能否转让
（4）拟交易的股权存在其他权利瑕疵（如已转让第三人但未办理工商变更，股权代持）
（5）收购国资股权，外资股权
三、联营型合作开发
1、法律特点
2、法律风险及防范措施
四、委托代建代管
1、法律特点及适用情况：交易前提、交易特点、适用情况
2、法律风险及防范措施：合作模式、风控措施
五、投资法务尽职调查
1、尽职调查：财务、法务尽调元素
2、需发表意见及风险预估
（1）基础信息调查
（2）股权并购类法务风控
（3）股权并购类税务风控
（4）资产收购类法务风控
（5）权益合作——代建&权益收购
六、投资法务设计思路
1、如何设置交易架构
2、如何约定交易价款
3、资金支付原则、节奏设计思路
4、违约责任设计思路
七、投资法务疑难杂症
1、标的资产的自身瑕疵
案例一：坂田项目（规划冲突）
案例二：南山项目（拆迁不可控）
案例三：惠州项目（土地无法移交）
2、行政审批的风险
案例四：龙岗项目（政策变化）
3、或有负债出现的风险
案例五：平湖项目（涉诉）
4、土地成本及税务风险
案例六：宝安项目（土地成本是否抵税）
5、合作方风险
案例七：资产包（优先购买权）
案例八：惠州项目（合作方意愿）
【课程大纲】
第一天：《建设指标争取、规划修改、集体土地入市操作流程及要点指引》
一、梳理小镇开发拿地过程中涉及的土地问题
1、如何争取新增指标，落位公司项目
2、如何挖掘存量建设，抓住项目机遇
3、如何参与规划设计，解决规划难题
4、如何修改规划，解决棘手问题
5、如何解读最新《土地管理法》，集体经营性建设用地入市
第一讲：如何参与国土空间规划编制，保障小镇项目符合政府规划
1、认识规划发展历程，了解机遇所在
2、把握土规、城规、生态规之间的关系，深刻认识“多规合一”，更好对接政府
3、农用地、建设用地、未利用地等地类介绍，掌握集体土地分类
4、规划时间和审批程序内容把握，精准对接规划相关部门
5、X县规划建设用地争取与指标周转案例
第二讲：如何修改规划，解决当下小镇拿地难题
1、规划修改政策分析
2、规划修改管制区分析，哪些管制区可以修改规划
3、规划修改用途区分析，哪些用途区可以修改规划
4、规划修改地类分析，耕地、林地、园地是否可以修改规划？
5、规划修改费用、时间、要点分析
第三讲：集体建设用地入市机遇分析及如何把握
一、集体经营性建设用地入市政策及程序介绍
1、集体经营性建设用地概念及地类介绍
2、国家允许集体经营性建设用地入市的背景和原因
3、集体经营性建设用地入市的相关政策要求
4、集体经营性建设用地入市的前提要求和风险要点
5、集体经营性建设用地入市方式介绍（就地入市、异地入市、调整入市）
6、集体经营性建设用地入市主体
7、集体经营性建设用地出让费用组成和后期费用分配
8、集体经营性建设用地的获地模式，何种项目可以招拍挂，何种项目需要协议出让，特殊点要求
9、各种取地模式下，集体经营性建设用地入市程序与操作流程
10、其他融资要求、建设标准、销售、权力主体利益分配等相关要求
二、集体经营性建设用地案例分析
11、集体经营性建设用地入市案例分析
12、国有土地与集体土地优劣势对比，分析拿国有土地与集体土地的区别与特点
三、集体经营性建设用入市对房地产及小镇集团机遇和挑战
13、集体经营性建设用地未来地位、价值和流通性分析
14、集体经营性建设用地未来发展方向与趋势的预判及地产机会要点，对地产企业的影响以及机遇挑战。集体经营性建设用地未来的发展走势，供地方向、供地方式、供地数量、利用率、使用范围分析
15、何种物业形态拿集体，何种物业形态拿国有，相关拿地分析与建议
16、小镇项目获取集体土地的优势和契机、价值点在哪里？集体土地入市对小镇的契机
17、特色小镇项目，未来是建议拿集体，或是国有，要点分析
第二天：《房地产投资实务与拿地决策、投资测算及法务风险规避》
第一部分 房地产投资实务与拿地决策
一、拿地决策
1、典型房企投资策略：
（1）私企：
案例：碧桂园的投资区域、打法、456和789铁线要求
案例：融创的投资区域，收并购鼻祖
案例：万科的投资区域，最授权的管理机制
（2）国企：
案例：招商蛇口
2、土地价值判断
（1）拿地方法：把握好天时、地利、人和
（2）拿地技巧：看城市、看区域、看项目、看收益
（3）项目研判的四个维度：土地、效益、市场、风险
二、投资交易模式
1、交易类型：一手项目、二手项目
2、交易模式特点及难点：
（1）特点
（2）难点
（3）招拍挂交易方式简析
（4）收并购交易方式简析
（5）城市更新交易方式简析
三、地产投资的流程
1、地产投资流程：招拍挂、收并购、旧改
2、土地信息的收集：信息的来源与种类
3、土地信息初判：重要性维度与可行性维度
4、经济可行性研判：财务测算涵盖内容、输出结果、评价指标、投资标准
5、可行性研究报告
6、商务谈判及交易方案：合作意向书、合作协议
7、投资达成
8、投资达成后事项
四、地产投资未来的趋势与机遇把握
1、行业进一步集中化，中小企业面临要“规模“还是要”差异化“的抉择
2、投资的趋势进入后碧桂园/恒大时代
3、未来投资布局明确：聚焦城市群、找准增长点、深耕优势区域
第二部分：房地产投资测算
【问题1、2、3、4】
一、投资测算的经济可行性研判
1、财务测算的基本逻辑：模拟一条项目开发运营的现金流，定量的论证项目的经济可行性，以帮助投资者决策
2、财务测算的前提输入条件：设计规划指标、销售计划、运营计划、土地成本、建安成本、三费、三税、经营物业假设、融资方案
3、财务测算的输出结果：核心评价指标、现金流量图、敏感性分析
4、生成可行性研究报告
二、财务测算模块解析
1、招拍挂项目测算
（1）城市板块深化研究：如何充分认知市场
（2）测算视角下的产品最优化：怎样提高货值？
（3）测算视角下的成本最优化：怎样降低成本？
2、收并购项目测算
（1）溢价的处理：直接处理、间接处理
（2）税务的特殊处理
（3）不同交易架构对测算的影响
第三部分：投资相关法律实务
一、在建工程转让
1、法律特点及适用情况：交易前提、交易特点、适用情况
2、法律风险及防范措施
3、在建工程转让的特殊情况：未达到25%投资额的处理方案
二、股权类合作开发
1、法律特点及优劣势
2、法律风险：土地风险、股权风险、债务风险
3、法律风险防范
（1）股权收购之买新不买旧
（2）股权收购之收购还是增资
（3）收购前法律财务尽职调查，合同设置相应条款
4、股权收购的特殊情况
（1）土地尚未落实
（2）拟收购的股权未实际出资
（3）已质押的股权能否转让
（4）拟交易的股权存在其他权利瑕疵（如已转让第三人但未办理工商变更，股权代持）
（5）收购国资股权，外资股权
三、联营型合作开发
1、法律特点
2、法律风险及防范措施
四、委托代建代管
1、法律特点及适用情况：交易前提、交易特点、适用情况
2、法律风险及防范措施：合作模式、风控措施
五、投资法务尽职调查
1、尽职调查：财务、法务尽调元素
2、需发表意见及风险预估
（1）基础信息调查
（2）股权并购类法务风控
（3）股权并购类税务风控
（4）资产收购类法务风控
（5）权益合作——代建&权益收购
六、投资法务设计思路
1、如何设置交易架构
2、如何约定交易价款
3、资金支付原则、节奏设计思路
4、违约责任设计思路
七、投资法务疑难杂症
1、标的资产的自身瑕疵
案例一：坂田项目（规划冲突）
案例二：南山项目（拆迁不可控）
案例三：惠州项目（土地无法移交）
2、行政审批的风险
案例四：龙岗项目（政策变化）
3、或有负债出现的风险
案例五：平湖项目（涉诉）
4、土地成本及税务风险
案例六：宝安项目（土地成本是否抵税）
5、合作方风险
案例七：资产包（优先购买权）
案例八：惠州项目（合作方意愿）
| 分享: |  |
