【课程背景】

 

　　2019年已经过去，从此我们进入了本世纪第二个十年，回顾营改增之今，我们经历了国地税合并、个税改革、降税率、税收普惠政策发布等税制变革，给我们带来了机遇也带来了风险，房地产行业是目前行业中涉及税种最多的行业，而且因其周期长、核算繁杂、财务人员变动频繁，造成税收风险隐匿时间较长，在这个税制改革的当口，我们应该怎样权衡与抉择？怎样运用已有税收工具进行合适的财税处理，充分享受税制改革时代的红利，避免税制改革带来的风险，如何进行多项税金之间的调配、降低企业的综合税负、进行合理的税务规划已经成为了我们每个房地产企业关注的焦点。

 

　　【课程收益】

 

　　1、掌握三大主税种的纳税流程及关键节点、相互关系及新政变化带来的影响，掌握税收优惠政策实施与落地；

 

　　2、掌握特殊拿地方式及与他人合作的财税处理的关键要素；

 

　　3、掌握全税种计算方法及规则，计算各项税收占比及综合税负、投资回报及净利润等敏感指标；

 

　　4、掌握新老项目项下各项合同比价规则，供应商筛选规则，实现成本控制目标；

 

　　5、上下游行业的税制变化，税收优惠、为集团企业搭建打下基础。

 

　　【金牌讲师】

 

　　曾老师：

 

　　中央财经大学会计学硕士，中国注册会计师

 

　　某税务师事务所有限公司总经理

 

　　曾任某大型房地产集团财务经理

 

　　曾任某事业单位财务科长

 

　　碧桂园集团、美的地产、保利集团等标杆房企特聘财税管理顾问。

 

　　23年财务管理工作经历，有10余年房地产企业财税管理工作经历。曾受邀某国税局举办了首次《房地产企业完工结转暨企业所得税新政策解析》培训大会，非常擅长房地产并购、土地拓展及税务筹划、建筑业增值税筹划技巧，土增清算，地产所得税完工结转，地产全流程税金及利润模拟测算等。

 

　　【课程大纲】

 

　　第一章：房地产企业不同业务环节涉及的税种列示及分析

 

　　1.房地产企业各业务环节涉税种类、缴纳及清算节点、停征时点等具体规则；

 

　　2.不同税种的之间区别和联系、不同节点的纳税规划方案、全税种联合纳税规划等具体实施；

 

　　3.纳税规划方案涉及的财税处理及税务机关沟通要点。

 

　　第二章：房地产企业不同业务环节增值税处理关键点

 

　　1.房地产公司各环节是否涉及增值税，何时交税？何时对外开票？如何缴税？增值税与开票的关系如何；

 

　　2.怎样进行增值税测算，如何在前期进行进项及预缴税金的把控，实现最初测算结果，防止多缴税金；

 

　　3.进项与销项的关系如何，怎样合理取得进项？何时抵扣？进项的范围有什么新变化？进项的认证有什么新变化；

 

　　4.供应商身份及增值税税率对整体成本及利润的影响有哪些?怎样确定正确的比价原则，怎样正确签订总包及分包合同、怎样选定税率等；

 

　　5.土地出让金对增值税、土地增值税、企业所得税的影响有哪些？这些影响有什么区别？怎样实现最优组合；

 

　　6.各项目间的应怎样进行税务规划？怎样规划停止预缴、相互抵补，降低实际税负，降低资金占用；

 

　　7.什么情况下可以进行留抵退税？怎样合理使用留底退税政策？如何防范留底退税的陷阱，留底退税对最终的税负产生了哪些影响？信用等级对留底退税的影响有哪些等；

 

　　8.增值税征求意见稿发生了哪些变化？立法实施后，对目前的项目会产生哪些影响，应怎样做到提前应对。

 

　　第三章：房地产企业不同业务环节企业所得税处理关键点

 

　　1.房地产公司各环节是否涉及企业所得税，何时交税？何时清算？与开票的关系如何？各环节对成本与费用票据的取得有什么不同的要求，这些票据对各环节的企业所得税产生了哪些影响；

 

　　2.怎样进行企业所得税的测算，如何在前期进行成本及预缴税金的把控，实现最初测算结果，防止多缴税金；

 

　　3.地下停车位、人防设施等各项公共配套对企业所得税的影响有哪些？影响的环节在哪里？应怎样进行纳税规划；

 

　　4.因前期依据预计毛利率缴税过高造成的多缴税金能否退税？如何避免该情况的发生？避免多缴税金；

 

　　5.土地增值税清算年度缴纳的土地增值税对企业所的税有哪些影响？多交的企业所得税可不可以进行退税？怎样实现退税；

 

　　6.企业成本完工结转清算后取得的发票应当如何处理？如何争取对大限度税前扣除，挽回企业所的税多交金额；

 

　　7.完工清算阶段是否可以预提成本？哪些可以预提？怎样适时提高企业所得税的扣除基数，降低企业所得税税金。

 

　　第四章：房地产企业不同业务环节土地增值税处理关键点

 

　　1.不同方式取得土地，土地增值税涉税风险有什么不同？ 如何进行测算及规划；

 

　　2.报批报建环节会怎样影响土地增值税的清算？清算单位应如何进行设置才能税负最低；

 

　　3.怎样进行土地增值税测算，如何在前期进行成本及预缴税金的把控，实现最初测算结果，防止多缴税金；

 

　　4.施工过程中的成本取得节点应如何掌握，合同与结算对土地增税清算产生怎样的影响，怎样实现最优分摊达到最低税负的目标；

 

　　5.什么条件下才应进行土地增值税清算？怎样正确理解清算条件，合理规划清算时点，达到风险最小、税负最低；

 

　　6.土增增值税清算当年的尾盘的业态会对清算结果产生什么影响？清算成本的锁定对尾盘销售又会造成什么影响，怎样进行相应规划；

 

　　7.土地增值税征求意见稿发生了哪些变化？对目前的土增清算项目产生了什么影响？应怎样做到提前应对。

 

　　第五章：收并购重组业务、旧城改造业务简述及处理要点

 

　　1、如何进行集团企业的集团公示，实现集团内资金免税使用，提高资金利用度，降低资金使用成本；

 

　　2、合作项目的资金、利息及利润分配应如何进行税收安排，实现合作共赢；

 

　　3、土地一二级联动开发及旧改项目的税收问题解析；

 

　　4、地产企业股权收购、资产收购、资产划转等如何使用，如何结合，如何变通等税收筹划技巧；

 

　　【课程说明】

  

　　【时间地点】2020年7月11-12日  郑州（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

 

　　【培训费用】4800元/人